재건축

잠실주공5단지 조합원 매물, 지금 사면 조합원이 되나

7월 1일 사업시행계획인가로 조합원 지위 양도 제한이 다시 적용됐다. 매도인이 1세대 1주택으로 10년 소유, 5년 거주 요건을 채웠는지가 먼저다.

입력 2026-09-28읽는 시간 2분잠실부동산뉴스 편집부

롯데월드타워에서 본 송파동. Songpa 1(il)-dong from Lotte World Tower (CC BY-SA 4.0)

잠실주공5단지 조합원 매물을 사려는 사람은 조합원 지위를 그대로 넘겨받을 수 있는지부터 따져야 한다.

잠실주공5단지는 3,930세대 규모로 1978년 4월 입주했고 조합설립인가는 2013년 12월 29일 났다.

10·15 대책 이후 서울은 전역이 투기과열지구로 묶여 있다. 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항(2026년 7월 1일 시행)에 따르면 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 뒤 건축물이나 토지를 산 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다.

상속과 이혼으로 넘겨받은 경우는 예외다. 그 밖에는 파는 사람이 법이 정한 예외 요건을 갖췄을 때만 사는 사람도 조합원이 된다. 사는 사람의 조건은 따지지 않는다.

집 한 채를 10년 소유하고 5년 살았으면 예외다

매매와 바로 이어지는 예외는 1세대 1주택 요건이다. 파는 사람이 집 한 채만 가진 세대로서 그 집을 10년 넘게 소유했고 5년 넘게 살았다면 사는 사람도 조합원이 된다(시행령 제37조제1항).

거주 기간은 주민등록표를 기준으로 계산한다. 소유자가 살지 않고 배우자나 직계존비속이 산 기간도 합산한다. 상속으로 취득했다면 피상속인이 거주한 기간도 더한다.

가령 소유자 본인이 살지 않고 배우자가 5년을 채웠다면 거주 요건을 충족한 것으로 본다.

1세대 1주택 요건은 양도 시점을 기준으로 따진다. 양도 시점에 실제로 거주하고 있는지는 보지 않는다. 매도인이 지금은 다른 곳에 살고 있어도, 판 시점 이전에 10년 소유와 5년 거주 요건을 채웠다면 문제가 되지 않는다.

위클리한국주택경제신문 2026-07-24, 법무법인 고원 해석

나머지 예외는 아래 표와 같다.

사유	조건
근무, 생업, 취학, 결혼	세대원 모두 다른 시군으로 이전
1년 이상 질병치료	세대원 모두 다른 시군으로 이전
상속	상속 주택으로 세대원 모두 이전
해외 이주, 해외 체류	세대원 모두 해외 이주 또는 2년 이상 체류
경매, 공매	금융기관 채무를 갚지 못한 경우
지정 전 계약	투기과열지구 지정 전 양도계약을 하고 지정일부터 60일 이내 거래신고
장기 미착공	사업시행계획인가일부터 3년 이내 착공하지 못한 사업의 토지, 건축물을 3년 이상 소유한 사람이 착공 전 양도

이 가운데 지정 전 계약과 장기 미착공은 조건이 더 세밀하다. 투기과열지구로 지정되기 전에 이미 양도계약을 맺었다면 지정일로부터 60일 이내에 거래신고를 마쳐야 조합원 지위가 유지된다.

사업시행계획인가일로부터 3년 안에 착공하지 못한 사업장은 그 토지나 건축물을 3년 이상 소유한 사람이 착공 전에 팔아야 매수인도 조합원이 된다.

잠실주공5단지는 사업 지연으로 2016년 말부터 약 10년간 조합원 지위 양도가 가능했다.

지난 7월 1일 사업시행계획인가로 이 제한이 다시 적용됐다.

한국경제, 다음 2026-07-21 보도

그래서 지금 매물을 보는 매수인은 첫 통화에서 매도인에게 두 가지를 묻게 된다.

이 집을 언제 사서 언제부터 실제로 살았나요?

파는 이유가 근무, 취학, 상속처럼 법이 정한 예외에 해당하나요?

두 질문의 답에 따라 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는지가 정해진다.