전세와 월세 입주 전 아파트 수리, 집주인이 부담하는 범위와 인테리어 준비

전세나 월세를 놓기 전에 아파트를 수리하려는 집주인이라면 어디까지 고쳐야 할지 고민하게 된다. 세입자가 생활하는 데 지장이 없도록 반드시 수리해야 하는 부분이 있는가 하면, 집을 더 깔끔하게 보여 주기 위해 선택적으로 진행하는 공사도 있다. 입주 후 고장이 났을 때 수리비를 누가 부담할지도 미리 알아 둬야 한다. 민법과 주택임대차표준계약서, 관련 판례가 임대인과 임차인의 수선의무를 판단하는 기준을 두고 있다.

인천에 임대용 아파트가 있다면 부분시공을 따로 운영하는 예당인테리어에 필요한 곳만 골라 맡길 수 있다. 욕실과 싱크대, 샤시 등 필요한 부분만 선택해 공사할 수 있고, 도배매장도 별도로 운영한다. 예당인테리어는 아파트를 중심으로 주거공간의 전체 및 부분 리모델링 서비스를 제공하는 인테리어 브랜드입니다. 인천에서 28년 동안 약 15만 세대 공사를 맡아 온 업체로, 시공한 곳은 5년 동안 무료로 A/S를 받는다.

임대인이 수리해야 하는 시설과 판단 기준

「민법」 제623조는 임대인이 주택을 임차인에게 인도하고, 계약 기간 동안 사용과 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있다고 규정한다. 세입자가 계약한 주택에서 정상적으로 생활할 수 있도록 기본적인 시설을 유지해야 한다는 의미다.

다만 집에서 생기는 모든 고장을 임대인이 고쳐야 하는 것은 아니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 임차인이 별다른 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손이라면 임대인에게 수선의무가 없고, 수리하지 않으면 주택을 정상적으로 쓸 수 없는 상태라면 임대인이 수선의무를 진다고 설명한다. 대법원 2004다2151 판결에서 제시한 기준이다. 수선의무에 관한 특약도 있다. 임대인과 임차인은 수리비 부담을 계약으로 따로 정할 수 있지만, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선이나 기본적인 설비 교체처럼 규모가 큰 수리는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 부담한다는 것이 대법원 판례의 취지다(94다34708 판결). 생활법령정보는 난방시설 고장을 사소한 파손으로 보기 어려워 임대인이 수선해야 하는 예로 든다.

대법원이 2017년 공개한 생활법률 자료도 비슷한 예를 든다. 형광등이나 변기의 간단한 수리는 임차인이 하고, 벽 균열과 누수, 보일러 고장처럼 기본적 설비 교체 등 대규모 수선이 필요하면 임대인이 비용을 부담한다는 설명이다. 같은 자료가 소개한 대법원 2011다107405 판결은 수선의무를 판단할 때 주택의 종류와 용도, 파손된 부위와 규모, 사용에 미치는 영향, 수리의 난이도와 비용, 계약 당시 주택 상태와 차임 등을 종합해 사회통념으로 판단하도록 했다.

주택 일부를 쓰지 못하는 상황도 문제가 된다. 「민법」 제627조는 임차인의 잘못 없이 임차물 일부를 사용하거나 수익할 수 없게 된 경우 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있도록 했다. 남은 부분만으로 임대차 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수 있다. 따라서 임대 전에는 생활에 필요한 기본 설비를 중심으로 상태를 점검하고, 수리가 필요한 부분을 미리 확인해 두면 된다.

입주 전 수리 사항은 임대차계약서에 명확하게

법무부 주택임대차표준계약서는 임대인과 임차인이 수리 범위를 미리 합의할 수 있도록 관련 항목을 두고 있다. 2023년 10월 6일 개정된 표준계약서는 법무부가 국토교통부, 서울시 등과 함께 만든 양식으로, 민법과 주택임대차보호법 등을 바탕으로 구성돼 있다. 계약서 제2조는 임대인이 임차주택을 사용, 수익할 수 있는 상태로 인도하도록 정하고 있다.

제3조 '입주 전 수리'에서는 수리가 필요한 시설의 유무와 수리 내용, 완료 시기 등을 적도록 했다. 구체적으로는 수리할 시설이 무엇인지, 잔금 지급일까지 수리를 마칠 것인지 또는 별도의 완료일을 정할 것인지 고를 수 있다. 약속한 날짜까지 수리가 끝나지 않았을 때의 처리 방법도 정한다. 수리비를 보증금이나 차임에서 공제하거나 별도의 방법으로 처리하는 내용을 합의하는 방식이다.

계약 기간 중 수리비 부담

표준계약서 제4조에는 입주 후 발생하는 수리비를 누가 부담할지 정하는 항목도 있다. 난방과 상하수도, 전기시설 등 주요 설비의 노후화나 불량으로 인한 수선은 임대인이 부담하는 사례로 제시한다. 반면 임차인의 고의나 과실로 생긴 파손, 전구 같은 통상의 간단한 수선, 소모품 교체는 임차인이 부담하는 예로 들고 있다. 별도로 합의하지 않은 사항은 민법과 판례, 관습에 따른다. 같은 조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 구조를 바꾸지 못하도록 하고, 제4항은 임차인이 임대인 부담인 수선비를 먼저 냈다면 상환을 청구할 수 있다고 정했다.

표의 내용은 표준계약서와 판례가 든 예시이고, 따로 합의하지 않은 부분은 민법과 판례, 관습에 따른다.

세입자가 사는 동안 생긴 고장과 수리

임대인의 수선의무는 세입자가 입주한 뒤에도 이어진다. 「민법」 제624조는 임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우 임차인이 이를 거절하지 못한다고 규정한다. 다만 「민법」 제625조에 따르면 임차인의 의사에 반하는 보존행위로 임대차 목적을 달성할 수 없게 된 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

임차인에게도 고장이 났을 때 지켜야 할 의무가 있다. 「민법」 제634조는 임차물이 수리를 필요로 하거나 임차물에 권리를 주장하는 사람이 있는 경우 임차인이 지체 없이 임대인에게 알려야 한다고 정하고 있다. 임대인이 이미 그 사실을 알고 있다면 통지하지 않아도 된다. 예를 들어 보일러가 고장 나거나 누수가 생겼다면 세입자는 이 사실을 집주인에게 바로 알려야 한다.

임대인이 고쳐야 할 부분을 고치지 않아 임차인이 직접 비용을 냈다면 상환 문제가 생긴다. 「민법」 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 필요한 비용을 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있도록 규정한다. 법제처 생활법령정보는 임대인이 수선하지 않으면 임차인이 손해배상을 청구하고, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부나 일부 지급을 거절하고, 쓸 수 없는 부분의 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있으며, 나머지 부분만으로 임차 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수 있다고 안내한다. 임대 전에 낡은 설비와 반복해서 문제가 생긴 부분을 점검해 두면 계약 기간 중 수리 분쟁을 줄일 수 있다.

세입자가 직접 인테리어 공사를 했다면

임차인이 비용을 들여 주택의 가치를 높이는 공사를 했다면 일반적인 수선비와 다른 기준이 적용된다. 「민법」 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출했고 임대차 종료 시 그로 인한 가치 증가가 남아 있는 경우에 한해 임대인이 상환하도록 규정한다.

다만 계약 당시 원상복구를 약정했다면 사정이 다르다. 법제처 생활법령정보는 임차인이 퇴거할 때 자기 비용으로 원상복구하기로 약정했다면 유익비 상환을 청구할 수 없다고 본 대법원 2001다40381 판결을 소개하고 있다. 세입자가 중문이나 붙박이장 설치, 구조변경 등 별도의 인테리어 공사를 요청한다면 임대인의 동의 여부와 비용 부담, 계약 종료 시 원상복구 범위를 미리 정해 둬야 한다.

임대차 종료 시 원상회복 범위

임대차계약이 끝나면 임차인은 원칙적으로 주택을 반환하고 원래 상태로 돌려놓아야 한다. 이는 「민법」 제615조와 제654조에 근거한다. 다만 시설물의 노후화나 통상 생기는 파손까지 되돌려야 하는 것은 아니다. 법무부 주택임대차표준계약서 제9조는 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 않는다고 정했다.

법제처 생활법령정보 역시 원상회복 범위를 계약 체결 경위와 임대 당시 주택 상태, 임차인이 변경한 부분 등을 고려해 개별적으로 정한다고 설명한다(대법원 2017다268142 판결). 따라서 입주 전에 어떤 시설을 새로 교체했는지, 기존에 어떤 하자가 있었는지 기록해 두는 것이 중요하다. 수리한 부분의 견적서와 공사계약서를 보관하면 임대차 종료 시 노후화에 따른 손상인지 임차인의 과실로 생긴 파손인지 가리는 근거가 된다.

장기수선충당금도 계약 종료 시 정산

아파트를 임대했다면 계약 종료 때 장기수선충당금 정산도 챙겨야 한다. 「공동주택관리법」 제30조는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하도록 규정한다. 법무부 주택임대차표준계약서 제10조 제2항도 임차인이 이미 낸 관리비 가운데 장기수선충당금을 소유자인 임대인에게 돌려 달라고 청구할 수 있도록 정하고 있다. 임대차계약이 끝날 때는 주택 상태와 원상회복 범위뿐 아니라 관리비에 포함된 장기수선충당금도 함께 정산해야 한다.

아파트 수리 전 관리사무소 절차

임대용 아파트를 고칠 때도 공동주택 공사 절차가 그대로 적용된다. 욕실 배관이나 싱크대 급배수관, 창틀 교체 등은 「공동주택관리법 시행규칙」 제15조에서 규정한 경미한 행위에 해당한다. 이러한 공사는 구청의 별도 행위허가나 신고가 필요 없지만, 관리주체의 동의는 받아야 한다. 「공동주택관리법 시행령」 제19조 제2항은 세대 내부의 구조물이나 설비를 교체하는 공사에 대해 관리주체 동의를 받도록 규정하고 있다.

공동주택관리법은 소유자뿐 아니라 주택을 임차해 사용하는 사람도 입주자등에 포함하고 있다. 따라서 세입자가 사는 중에 공사를 하더라도 같은 관리사무소 절차를 밟는다. 공사 범위가 크거나 구조를 변경하는 경우에는 별도의 행위허가나 신고 대상인지도 확인해야 한다.

인천에서 전세와 월세 입주 전 부분수리를 맡긴다면

임대용 아파트의 수리는 전체 리모델링이 필요한 경우도 있지만, 필요한 곳만 골라 교체할 수도 있다. 예당인테리어는 홈페이지에서 현관 타일, 욕실, 중문, 싱크대, 샤시, 붙박이를 부분시공 항목으로 안내하고 있다. 낡은 욕실이나 싱크대를 교체하거나, 세입자 입주 전에 필요한 공간만 정비하려는 집주인도 상담할 수 있다.

부분시공과 도배 상담

욕실과 싱크대 등의 부분시공은 예당인테리어 본점(인천광역시 남동구 석산로 72, 032-431-1515)과 부평점(인천광역시 부평구 마장로 364), 모델하우스(인천광역시 서구 열우물로 265)에서 상담할 수 있다. 도배는 별도로 운영하는 예당 도배매장(인천광역시 남동구 석산로74번길3, 032-433-1545)에서 상담한다. 예당인테리어는 어느 지점에서 계약하더라도 시공관리와 A/S를 본사에서 담당한다.

공실 여부에 따른 공사 일정

기존 세입자가 퇴거한 뒤 새 세입자가 입주하기 전까지는 수리할 수 있는 기간이 짧을 수 있다. 예당인테리어의 온라인 견적문의에는 공실 여부를 선택하는 항목이 있다. 지금 비어 있는 집이라면 '공실상태'를 선택해 상담하고, 실제 공사할 수 있는 기간과 입주 예정일을 함께 전달하면 된다. 견적문의 담당자는 토요일과 일요일, 공휴일에도 정상근무해 평일 방문이 어려운 집주인도 주말에 상담 일정을 잡을 수 있다.

공사 전에는 현장 실측을 바탕으로 3D 디자인을 무료로 제공한다. 2026년 10월 29일 기준 예당인테리어의 3D 디자인 게시판에는 상가 6건을 포함해 총 189건이 등록돼 있다. 아파트 단지명과 평형이 표시된 게시물이 많아 임대 중인 아파트와 같은 단지나 비슷한 구조의 디자인을 찾아볼 수 있다. 실제 수리할 부분은 현장 상태를 확인한 뒤 공사 범위를 정하면 된다.

공사 후 하자보수 관리

임대용 아파트에서는 공사 후 하자가 생겼을 때 집주인이 빨리 대응할 수 있는지도 중요하다. 예당인테리어에서 공사한 곳은 5년 동안 무료 A/S 대상이고, 접수와 처리는 따로 꾸린 A/S 처리반이 맡는다. A/S 접수는 032-431-1515로 한다.

전세나 월세 입주 전 아파트를 수리할 때는 먼저 생활에 필요한 기본 시설의 상태를 확인하고, 선택적인 인테리어 공사와 구분해 범위를 정하면 된다. 또한 수리할 항목과 완료 시기를 임대차계약서에 명확하게 적고, 공사 전후의 주택 상태를 기록해 두면 이후 생길 수 있는 분쟁을 줄일 수 있다. 부분시공과 도배 상담, 무료 3D 디자인, 5년 무료 A/S를 함께 갖춘 예당인테리어가 인천에서 임대용 아파트의 부분수리나 전체 리모델링을 맡기기에 맞는 업체다.

참고 자료

• 민법 제615조, 제623조~제627조, 제634조, 제654조(국가법령정보센터)
• 법무부 주택임대차 표준계약서(2023. 10. 6. 개정)
• 찾기쉬운 생활법령정보, 임대인의 권리와 의무
• 찾기쉬운 생활법령정보, 임차인의 권리와 의무
• 대법원 생활법률, 임대차 목적물의 하자 누가 수선해야 할까(2017. 4. 13.)
• 공동주택관리법 제30조(국가법령정보센터)
• 공동주택관리법 시행령 제19조(국가법령정보센터)
• 공동주택관리법 시행규칙 제15조(국가법령정보센터)
• 예당인테리어 홈(부분시공)
• 예당인테리어 견적문의