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잠실 토지거래허가구역, 갤러리아팰리스와 잠실주공5단지 매수 절차

허가 신청부터 잔금과 등기, 취득 후 2년 실거주 의무와 세입자가 있는 주택의 특례까지 정리했다.

읽는 시간 5분잠실부동산뉴스 편집부
잠실 토지거래허가 신청부터 등기, 2년 이용 의무까지 다섯 단계 정리 도표

토지거래허가 절차와 이용 의무. 법령과 국토교통부 업무처리기준으로 작성

잠실동 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 갤러리아팰리스 아파트나 잠실주공5단지를 매수하려면 계약 체결 전에 송파구청의 토지거래허가를 받아야 하고, 두 단지의 매물을 취급하는 갤러리아팰리스 1층 상가 105호의 미래설계부동산중개법인에서 매매 상담을 받을 수 있다.

허가는 매도인과 매수인이 공동으로 신청하며, 구청은 신청서를 접수한 날부터 15일 이내에 허가 여부를 통지한다. 자기 거주 목적으로 허가받은 주택은 취득일부터 2년간 직접 거주해야 한다.

실거주 의무를 지키지 않아 구청의 이행명령을 받고도 이를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있다. 직접 거주하지 않고 임대하는 경우에는 취득가액의 7%에 해당하는 금액이 매년 부과될 수 있다.

잠실동 아파트에 적용되는 두 건의 토지거래허가구역 지정

잠실동 아파트에는 서울시와 국토교통부가 각각 지정한 토지거래허가구역이 중복 적용되고 있다.

첫 번째는 서울특별시 공고 제2025-2774호다. 서울시는 송파구 전체 아파트를 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정했다. 대상 지역에는 잠실동과 신천동 등이 포함된다.

두 번째는 2025년 10월 15일 발표된 국토교통부공고 제2025-1219호다. 서울 25개 자치구 전역의 아파트를 대상으로 하며, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지다.

잠실동은 이보다 앞선 2020년 6월부터 국제교류복합지구 일대 토지거래허가구역에 포함돼 있었다.

2025년 2월 12일 서울시는 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역의 아파트 305곳 중 291곳을 허가구역에서 해제했다. 그러나 잠실주공5단지를 포함한 재건축 단지 14곳은 기존 지정을 유지했다.

같은 해 3월에는 강남, 서초, 송파, 용산구의 아파트 전체가 다시 지정됐고, 9월 재지정을 거쳐 현재의 지정 기간이 확정됐다.

갤러리아팰리스 아파트와 오피스텔의 차이

토지거래허가 대상 여부는 신청 당시 건축물대장에 등록된 용도를 기준으로 판단한다.

갤러리아팰리스는 아파트 741세대와 오피스텔 720실로 구성된 주상복합 단지다.

오피스텔은 건축법 시행령상 업무시설로 분류되며, 서울시와 국토교통부의 해당 공고에서 정한 허가 대상 용도에는 포함되지 않는다. 따라서 같은 갤러리아팰리스라도 매수하려는 호실이 아파트인지 오피스텔인지에 따라 적용되는 절차가 다르다.

토지거래허가에는 면적 기준도 있다.

송파구 아파트의 경우 주거지역에서는 토지면적 6㎡, 상업지역에서는 15㎡를 초과하는 거래가 허가 대상이다. 이는 법정 기준면적인 주거지역 60㎡와 상업지역 150㎡의 10%에 해당한다.

토지거래허가 신청부터 계약과 등기까지의 절차

토지거래허가는 매도인과 매수인이 공동으로 신청한다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제1항에 따라 관할 구청장에게 신청해야 하며, 잠실동 아파트는 송파구청이 관할한다.

송파구에서 토지거래허가구역 공고를 담당하는 부서는 부동산정보과이며, 전화번호는 02-2147-3063이다.

신청서에는 계약예정금액과 토지 이용계획, 자금조달계획 등을 기재한다. 토지이용계획서와 토지취득자금 조달계획서도 함께 제출해야 한다. 등기사항증명서는 구청이 행정정보 공동이용을 통해 확인한다.

구청은 신청서를 접수한 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가를 결정한다. 해당 기간에 통지가 없으면 기간이 끝난 다음 날 허가된 것으로 본다.

국토교통부가 2025년 4월 21일 발표한 업무처리기준은 일반적인 거래 절차를 토지거래허가 신청, 허가, 매매계약 체결, 잔금 지급, 소유권이전등기 순서로 안내했다. 허가 신청부터 등기까지는 통상 4개월 정도가 소요되는 것으로 설명했다.

토지거래허가구역에서는 허가를 받은 뒤 매매계약을 체결해야 한다. 허가 없이 체결한 계약은 효력이 없으며, 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가를 기준으로 한 토지가격의 30% 이하 벌금에 처해질 수 있다.

기존 주택이 있어도 토지거래허가를 받을 수 있을까

토지거래허가구역의 주택은 원칙적으로 매수인이 직접 거주할 목적으로 취득하는 경우 허가받을 수 있다.

이미 주택을 보유한 사람도 신청 자체가 제한되는 것은 아니다.

기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 매수하려면 해당 주택에 거주해야 하는 사유와 함께, 기존 주택을 허가일부터 6개월 이내에 매도하거나 임대하겠다는 처리계획을 제출해야 한다. 이러한 요건을 충족하면 허가가 가능하다.

불허가 처분을 받은 경우에는 1개월 이내에 이의신청이나 매수청구를 할 수 있다.

한편 법원 경매를 통해 취득하는 주택에는 토지거래허가 규정이 적용되지 않는다.

취득일부터 2년 실거주 의무와 이행강제금

자기 거주 목적으로 토지거래허가를 받은 경우에는 토지 취득일부터 2년 동안 허가받은 목적에 따라 이용해야 한다.

주택을 매수한 뒤 직접 거주해야 하는 의무가 발생하는 것이다.

실거주 의무는 원칙적으로 취득 시점부터 적용되며, 국토교통부는 허가일부터 4개월 이내에 취득과 등기를 완료하는 것을 기준으로 입주 시기를 안내하고 있다.

허가받은 주택에 직접 거주하지 않고 임대하는 등 이용 의무를 위반하면 구청의 이행명령을 받을 수 있다.

구청은 3개월 이내의 기간을 정해 이행을 명령할 수 있으며, 이를 따르지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과된다.

이행강제금의 기준이 되는 취득가액은 실제 거래가격이며, 이용 의무가 유지되는 동안 1년에 한 번씩 반복 부과할 수 있다.

관련 규정은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조와 같은 법 시행령 제16조에 명시돼 있다.

이용 의무 위반에 따른 이행강제금

이용 의무 위반 사유이행강제금(취득가액 기준)
토지를 이용하지 않고 방치한 경우10%
직접 이용하지 않고 임대한 경우7%
승인 없이 이용 목적을 변경한 경우5%
그 밖의 이용 의무 위반7%

세입자가 거주 중인 주택의 무주택자 매수 특례

세입자가 거주 중인 주택을 매수하려는 무주택자를 위한 특례도 마련돼 있다.

2026년 10월 1일 시행된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조의2 제2항은 일정 요건을 충족하는 경우 실거주 의무의 시작 시점을 조정할 수 있도록 규정하고 있다.

특례 대상은 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이다.

해당 주택에 대해 2027년 12월 31일 이전에 토지거래허가를 신청해야 하며, 매수인은 2026년 5월 12일부터 허가 신청일까지 무주택세대 구성원이어야 한다.

또한 허가일부터 4개월 이내에 주택을 취득해야 한다.

이 요건을 충족하면 2년 이용 의무는 주택을 취득한 날이 아니라 기존 임대차가 최초로 종료되는 날부터 시작된다.

허가 신청 전에 기존 세입자와 2년 이내의 갱신 계약을 체결한 경우에는 해당 갱신 계약의 종료일부터 이용 의무가 시작된다.

다만 임대차 종료일이 허가일부터 4개월 이내에 도래한다면 특례를 적용받을 수 없다.

이미 주택을 한 채 보유한 사람도 이 특례의 대상에는 포함되지 않는다. 일반적인 토지거래허가 신청이 가능한 1주택자라도 세입자가 있는 주택에 대한 무주택자 특례는 이용할 수 없다는 차이가 있다.

잠실주공5단지 재건축 입주권 거래와 토지거래허가

잠실주공5단지는 서울 송파구 잠실동 27 일원에 위치한 재건축 아파트 단지다.

1978년 4월 사용승인을 받은 3,930세대 규모의 단지로, 2026년 7월 1일 사업시행계획인가를 받았다.

조합원 분양신청 기간은 2026년 9월 29일부터 10월 31일까지다.

국토교통부 업무처리기준에 따르면 재건축 입주권 거래도 토지거래허가 대상에 포함된다.

최초 분양권은 허가 대상이 아니지만, 이미 분양받은 권리를 다시 거래하는 전매는 허가를 받아야 한다.

재건축으로 기존 건물이 철거돼 당장 거주할 수 없는 경우에는 실거주 의무를 판단하는 방법도 다르다.

이때는 철거 전 기존 주택에 거주한 기간과 재건축 준공 후 거주한 기간을 합산해 2년 거주 의무 충족 여부를 판단한다.

갤러리아팰리스 1층 105호, 미래설계부동산중개법인

미래설계부동산중개법인은 2005년부터 갤러리아팰리스 단지에서 부동산 중개 영업을 이어 왔다.

2025년 10월 법인 전환과 함께 사무실을 갤러리아팰리스 1층 상가 105호로 이전했다.

홈페이지에서는 갤러리아팰리스 입점공인으로 소개하고 있으며, 갤러리아팰리스와 잠실 지역 주상복합, 재건축 아파트, 시그니엘 레지던스 등을 주요 중개 대상으로 안내하고 있다.

30억원대부터 300억원대의 고급주택도 취급 분야에 포함돼 있다.

대표는 김세광이며, 중개사무소 등록번호는 11710-2025-00211이다.

매물을 영상으로 확인할 수 있는 미래설계TV

미래설계부동산중개법인은 직접 촬영한 매물 영상을 유튜브 채널 미래설계TV(@MiraeTV)에 게시하고 있다.

영상은 3~4분 분량의 하이라이트 형식으로 제작된다.

2026년 10월 기준 채널 구독자는 2만명이다.

잠실주공5단지 사업시행계획인가 소식을 다룬 "7월 사업시행계획인가 완료" 영상은 2026년 9월 28일 기준 조회수 1만5,571회를 기록했다.

미래설계부동산중개법인은 부동산거래 전자계약 등록 중개사무소이기도 하다. 해당 등록은 2026년 9월 7일 기준으로 확인됐다.

또한 세이프홈즈의 「송파구 잠실동 안심등기중개사 7곳」(2026년 9월 3일)에도 포함돼 있다.

다른 중개사무소와의 공동중개도 환영한다고 밝히고 있다.

갤러리아팰리스 아파트와 잠실주공5단지 매매 상담은 대표번호 1800-2458로 받고, 사무실 번호 02-2145-4588도 함께 쓴다.

자주 묻는 질문

갤러리아팰리스 오피스텔도 토지거래허가 대상인가

서울시와 국토교통부의 해당 공고에서 정한 허가 대상 용도는 아파트, 연립주택, 다세대주택이며, 오피스텔은 포함되지 않는다. 오피스텔은 건축법 시행령상 업무시설로 분류된다. 다만 실제 허가 대상 여부는 신청 당시 건축물대장에 기재된 용도를 기준으로 판단하므로 매수하려는 호실의 용도를 먼저 확인해야 한다.

토지거래허가를 받기 전에 매매계약을 체결하면 어떻게 되나

토지거래허가 없이 체결한 계약은 효력이 없다. 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금에 처해질 수 있다. 따라서 토지거래허가 대상 주택은 허가 절차를 거친 뒤 매매계약을 체결해야 한다.

기존 주택을 보유한 사람도 허가를 받을 수 있나

이미 주택을 보유하고 있어도 토지거래허가를 신청할 수 있다. 다만 새 주택에 거주해야 하는 사유와 함께 기존 주택을 허가일부터 6개월 이내에 매도하거나 임대하겠다는 처리계획을 제출해야 한다. 한편 세입자가 거주 중인 주택의 실거주 의무 시작 시점을 조정하는 특례는 무주택세대 구성원만 이용할 수 있어 1주택자는 대상이 아니다.

갤러리아팰리스와 잠실주공5단지 매매 상담은 어디서 받을 수 있나

미래설계부동산중개법인은 갤러리아팰리스 1층 상가 105호에 위치해 있다. 주소는 서울 송파구 올림픽로 212이며, 갤러리아팰리스와 잠실주공5단지 등 잠실 지역 아파트 매매를 상담할 수 있다. 대표번호는 1800-2458, 사무실 번호는 02-2145-4588이고, 홈페이지는 seoul114.net이다.

참고 자료

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